Reforma Tributária e Imóveis: O Que Muda na Locação e Venda?
A Reforma Tributária não afeta apenas empresas que vendem produtos ou prestam serviços. O mercado imobiliário também terá regras próprias para IBS e CBS, alcançando operações como venda, locação, cessão, arrendamento, incorporação e administração de imóveis.
Uma das dúvidas mais comuns é se todo proprietário que recebe aluguel ou vende um imóvel passará a pagar os novos tributos.
A resposta é: não.
A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para operações imobiliárias e estabeleceu critérios diferentes para empresas e pessoas físicas, além de reduções de alíquota e redutores de base de cálculo.
Neste artigo, explicamos o que muda na locação e venda de imóveis, quem pode ser afetado e o que precisa ser analisado antes de 2027.
IBS e CBS Também Vão Incidir Sobre Imóveis?
Sim.
A Reforma Tributária passou a prever IBS e CBS em determinadas operações envolvendo bens imóveis, incluindo alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento.
Porém, o setor imobiliário recebeu um regime específico, justamente porque uma operação envolvendo imóvel possui características muito diferentes da venda comum de uma mercadoria.
Por isso, não é correto simplesmente pegar a futura alíquota geral de IBS e CBS e aplicá-la integralmente sobre qualquer aluguel ou venda de imóvel.
Toda Pessoa Física Que Recebe Aluguel Vai Pagar IBS e CBS?
Não.
Esse é um dos pontos mais importantes da Reforma.
Para a pessoa física ser considerada contribuinte de IBS e CBS na locação, cessão onerosa ou arrendamento, a legislação considera, no ano-calendário anterior, dois requisitos cumulativos:
receita com essas operações superior ao limite legal de R$ 240 mil, atualizado conforme previsto na legislação, e mais de três imóveis distintos envolvidos nas locações.
Portanto, possuir um ou dois imóveis alugados, por exemplo, não transforma automaticamente a pessoa física em contribuinte dos novos tributos.
Da mesma forma, ter mais de três imóveis não basta isoladamente: o critério de receita também precisa ser observado.
Por Que 2026 é Importante para Quem Recebe Aluguéis?
Porque o enquadramento considera informações do ano-calendário anterior.
Assim, a movimentação imobiliária realizada em 2026 pode ser determinante para saber se o proprietário pessoa física estará sujeito ao regime regular de IBS e CBS em 2027.
Além disso, a legislação prevê hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita superar em 20% o limite estabelecido, observados os demais critérios aplicáveis.
Isso significa que proprietários com uma carteira maior de imóveis precisam acompanhar quantidade de propriedades, valores recebidos e contratos com muito mais atenção.
E Quanto Será Cobrado Sobre a Locação?
A locação de imóveis recebeu um tratamento favorecido.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Em outras palavras, aplica-se 30% da alíquota padrão que estiver vigente para os novos tributos.
Isso é importante porque não se deve confundir:
redução de 70% da alíquotacomalíquota de 70%.
São coisas completamente diferentes.
Locação Residencial Tem um Benefício Adicional
Sim.
Na locação residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, existe ainda o chamado redutor social.
A legislação estabeleceu originalmente uma redução da base de cálculo de R$ 600,00 por imóvel residencial, por mês, limitada ao valor da própria base. Esse valor é atualizado mensalmente pelo IPCA ou índice que venha a substituí-lo.
Portanto, o cálculo da tributação imobiliária precisa considerar não apenas a alíquota, mas também os redutores previstos para cada operação.
E o Imposto de Renda Sobre Aluguel?
A criação do IBS e da CBS não significa simplesmente o fim do Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos de aluguel.
São tributações com naturezas diferentes.
Para a pessoa física enquadrada como contribuinte dos novos tributos, será necessário analisar conjuntamente:
a tributação do rendimento pelo Imposto de Renda e a eventual incidência de IBS e CBS sobre a operação imobiliária.
Por isso, proprietários com volume relevante de imóveis precisam abandonar a ideia de analisar apenas “quanto pago de IR hoje”.
A estrutura completa da operação passa a importar.
E na Venda de Imóveis?
A venda também possui regras específicas.
Para contribuintes sujeitos ao regime imobiliário, a legislação estabelece redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS nas operações abrangidas pelo regime específico, exceto locação, cessão onerosa e arrendamento, que possuem a redução de 70% mencionada anteriormente.
Porém, isso não significa que qualquer pessoa física que venda seu imóvel passará automaticamente a recolher IBS e CBS.
A legislação procura alcançar principalmente situações em que existe habitualidade ou características semelhantes a uma atividade econômica imobiliária.
Quando a Pessoa Física Pode Ser Tributada na Venda?
Entre as situações previstas pela legislação está a realização habitual de alienações imobiliárias.
A pessoa física pode entrar no regime regular, por exemplo, quando realiza operações envolvendo mais de três imóveis distintos, observados os critérios relacionados ao período em que esses imóveis permaneceram em seu patrimônio.
Há também regra própria para quem vende mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda.
A ideia é diferenciar uma venda patrimonial eventual de uma atividade imobiliária recorrente.
Por isso, vender o imóvel onde a pessoa morava, por exemplo, não deve ser tratado automaticamente da mesma forma que comprar, construir e vender imóveis de maneira habitual.
A Venda de Imóvel Residencial Também Tem Redutor Social
Na alienação de imóvel residencial novo realizada por contribuinte enquadrado no regime, existe outro mecanismo importante.
A regulamentação prevê originalmente redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, valores também sujeitos à atualização estabelecida pela legislação.
Esse redutor diminui a base sobre a qual IBS e CBS serão calculados.
Portanto, novamente, analisar apenas o valor de venda multiplicado por uma alíquota não representa corretamente a tributação do setor imobiliário.
O Que é o Redutor de Ajuste?
A Reforma criou ainda o chamado redutor de ajuste, mecanismo destinado a evitar que todo o valor acumulado anteriormente no imóvel seja tributado pelo novo sistema.
De forma simplificada, determinados imóveis possuem um valor que poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS em operações futuras.
Para imóveis já pertencentes ao contribuinte no período de transição e para determinadas aquisições posteriores, existem regras próprias para formação e utilização desse redutor.
Esse será um ponto especialmente importante para:
incorporadoras, loteadoras, holdings imobiliárias, empresas que possuem imóveis para renda e pessoas físicas que venham a ser enquadradas como contribuintes.
E as Holdings Imobiliárias?
As holdings patrimoniais também precisam analisar a Reforma com atenção.
Empresas que possuem imóveis para locação não devem considerar apenas a tributação que existe atualmente.
Com IBS e CBS, passam a existir novas variáveis, como:
créditos tributários, redução específica de alíquota da locação, redutor de ajuste, documentação fiscal e regras de transição.
Isso significa que não existe uma resposta universal sobre ser melhor manter os imóveis na pessoa física ou em uma holding.
É necessário realizar uma simulação considerando patrimônio, receitas, despesas, sucessão, perfil dos imóveis e objetivo dos proprietários.
Aluguel por Temporada Merece Atenção Especial
Outro ponto relevante envolve a locação residencial por períodos curtos.
A regulamentação estabelece que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, terá tratamento relacionado às regras de hotelaria.
Isso torna especialmente importante a análise de operações realizadas por meio de plataformas digitais e imóveis destinados predominantemente à hospedagem de curta duração.
Mas novamente: isso não significa que qualquer pessoa que alugue ocasionalmente um imóvel por temporada passará automaticamente a pagar IBS e CBS. O enquadramento como contribuinte precisa primeiro ser verificado.
Notas Fiscais Também Entram Nessa Mudança
A Reforma também traz uma mudança operacional importante para o setor imobiliário.
A Receita Federal já prevê documentos fiscais específicos relacionados a locações, cessões e arrendamentos de imóveis, além da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis.
Para pessoas físicas enquadradas como contribuintes da CBS, a obrigatoriedade de inscrição cadastral e emissão dos documentos fiscais correspondentes foi programada para produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.
Ou seja, além do cálculo do imposto, a Reforma muda também a rotina documental das operações imobiliárias.
O Que Proprietários e Empresas Devem Analisar Ainda em 2026?
Antes da entrada mais efetiva das novas regras, vale revisar:
quantidade de imóveis pertencentes ao proprietário;
receita anual de locação;
contratos atualmente vigentes;
imóveis destinados à locação residencial ou comercial;
operações de compra e venda realizadas nos últimos anos;
imóveis construídos com intenção de venda;
patrimônio mantido em pessoa física ou jurídica;
impacto dos redutores previstos pela legislação;
sistemas e documentos fiscais necessários a partir de 2027;
planejamento patrimonial e tributário para os próximos anos.
Não se trata simplesmente de descobrir “qual será a nova alíquota”.
O verdadeiro planejamento está em compreender como cada imóvel e cada operação serão tratados dentro do novo sistema.
Conclusão
A Reforma Tributária traz uma nova realidade para o mercado imobiliário, mas isso não significa que todo proprietário passará automaticamente a pagar IBS e CBS sobre seus aluguéis ou sobre a venda de um imóvel.
A legislação criou critérios específicos para pessoas físicas, reduções de alíquotas para o setor e mecanismos como redutor social e redutor de ajuste justamente para considerar as particularidades das operações imobiliárias.
O ponto mais importante é entender que patrimônio imobiliário não pode mais ser analisado apenas olhando para o Imposto de Renda ou para a tributação existente hoje. Quantidade de imóveis, receita de locação, habitualidade nas vendas, contratos e estrutura patrimonial passam a fazer parte da análise.
Na Contabilidade Economy, ajudamos proprietários e empresas a avaliar os impactos da Reforma Tributária sobre imóveis, locações e estruturas patrimoniais, realizando análises e simulações para que cada decisão seja tomada com segurança, planejamento e visão de longo prazo.
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